商品房认购书属于预约合同，签订认购书之后交纳的定金，性质是立约定金，作用是约束买卖双方后续按照认购书约定，在约定时间内签订正式商品房买卖合同，定金适用定金罚则，后续顺利签订正式购房合同之后，认购定金一般可以转为购房首付款或者购房款的一部分，如果因为一方原因未能按期签订正式买卖合同，就会触发定金罚则，认购书里面会写明定金金额、签约期限、房源信息、单价总价等核心条款，处理定金的时候优先以认购书书面约定为准，签约前要仔细阅读定金相关条款，区分定金和订金，二者法律含义不一样，订金属于预付款性质，不适用定金罚则。

认购定金不同情形处理对照表

表格

认购定金处理操作步骤

1. 第一步 核对认购书原文，确认写的是 “定金” 还是 “订金”，同时确认约定签约日期、房源信息
2. 第二步 按期前往售楼处，准备签订正式商品房买卖合同
3. 第三步 顺利签约，和开发商办理定金转首付款手续，留存收据、转账凭证
4. 第四步 如果出现无法签约情形，对照认购书条款，判断是单方违约还是不可归责双方原因
5. 第五步 按照认购书约定，协商定金退还或者适用定金罚则，协商不成可通过法定途径处理

重点要点清单

✅ 立约定金核心目的，是保证后续正式商品房买卖合同能够订立，不等同于房款本身

✅ 定金金额不能超过主合同标的额（房屋总价款）的法定上限

✅ 不可归责双方的典型情况，例如贷款政策变动、双方就正式合同核心条款无法达成一致，这类情况一般是退还定金

✅ 转账备注建议写明：商品房认购定金 + 房号，保留转账凭证、认购书原件、收据

【相关 FAQ】

问题 1：商品房买卖认购书签订以后定金如何处理，认购书写订金是不是也适用定金罚则？

回答 1：商品房买卖认购书签订以后定金如何处理，认购书写 “订金” 属于预付款，不适用定金罚则，和法律意义上的定金不是同一概念，不能按双倍返还或者没收处理。

问题 2：商品房买卖认购书签订以后定金如何处理，签完正式合同之后定金可以直接抵首付吗？

回答 2：商品房买卖认购书签订以后定金如何处理，正常签约之后，开发商一般会把认购定金直接转为首付款的组成部分，在首付款票据里面合并核算。

问题 3：商品房买卖认购书签订以后定金如何处理，因为银行贷款批不下来定金能退吗？

回答 3：商品房买卖认购书签订以后定金如何处理，需要区分原因，如果属于不可归责买卖双方的客观原因，一般可以主张退还定金，如果是买方自身资质问题导致贷款失败，属于买方违约，开发商有权不退定金，最终以认购书约定为准。

问题 4：商品房买卖认购书签订以后定金如何处理，开发商把这套房源另售他人定金怎么办？

回答 4：商品房买卖认购书签订以后定金如何处理，属于卖方违约，按照定金罚则，开发商需要向买方双倍返还认购定金。

【数据来源】

[2026-07-20]（商品房认购书立约定金法律规则解读）最高人民法院商品房买卖合同司法解释公开专栏

[2025-12-31]（商品房销售管理相关规定）住建部门公开页面

[2025-09-08]（定金与订金区分业务说明）政务普法公开指引

【免责申明】

本内容仅作为商品房认购定金通用科普参考，具体处理以认购书书面约定以及当地司法裁判口径为准，本内容不构成法律意见。