房产继承、房产赠与是两种不同的产权转移方式，税费差异较大。法定继承房产，免征契税、个税、增值税；房产赠与区分直系亲属赠与与非直系亲属赠与，直系亲属赠与免征个税、增值税，但受赠方需要缴纳契税，两者都会产生不动产登记费，公证属于可选项，不是强制必缴项目。计税基数统一采用税务系统核定的计税价格（评估价），不是双方私下签订的合同低价。

一、税费对比总表

表格

补充说明：遗赠（不是法定继承，属于遗嘱赠与性质），税务上一般参照赠与处理，受赠人需要缴纳契税，不属于法定继承免税范畴

二、计算公式

✅ 房产继承

• 法定继承：契税 = 0；个税 = 0；增值税 = 0
• 仅需要缴纳：不动产登记费（按当地标准，住宅一般为按件固定费用）
• 若办理继承公证：公证费 = 房屋税务评估价 × 对应分档费率

✅ 直系亲属赠与

契税 = 税务核定计税价格 × 3%

登记费 = 当地固定按件费用

个税 = 0，增值税及附加 = 0

直系亲属范围：配偶、父母、子女、祖父母、外祖父母、孙子女、外孙子女、兄弟姐妹

✅ 非直系亲属赠与

契税 = 税务核定计税价格 × 3%

个人所得税 = 税务核定计税价格 × 20%（按财产偶然所得口径）

增值税及附加：按现行二手房增值税政策核算

登记费 = 当地固定按件费用

举例：核定计税价 200 万，非直系亲属赠与

契税 = 200 万 ×3%=6 万元

个税 = 200 万 ×20%=40 万元

三、重要关键点（后续再出售）

继承取得、赠与取得的房产，未来二次对外出售时，会影响 “满五唯一” 个税核算，需要提前测算后续出售税费，这是很多人容易忽略的重点。

1. 继承：产权起始时间一般可以追溯原房屋购房时间（满年限认定可沿用原取得时间）
2. 直系赠与：多数地区可沿用原房屋购房时间认定满年限
3. 非直系赠与：一般按受赠新登记时间重新起算年限

四、办理通用步骤

1. 准备材料：不动产权证、身份证明、亲属关系证明 / 继承相关文书（死亡证明、遗嘱、亲属证明等）
2. 到税务窗口做税源申报，税务出具核定计税价格
3. 缴纳对应税费，取得完税凭证
4. 不动产登记中心提交转移登记申请
5. 审核登簿，领取新不动产权证书

五、注意事项

1. 房屋如果有抵押、查封，需要先解除抵押、解除司法限制，才能办理继承或者赠与过户
2. 部分城市有限购，赠与、继承之后，房产会计入受赠人 / 继承人家庭住房套数，占用购房资格
3. 继承优先顺序：遗赠抚养协议＞遗嘱继承 / 遗赠＞法定继承
4. 各地登记费标准、个别细则会有细微差别，以属地税务和不动产登记中心口径为准

【相关 FAQ】

问题 1：法定继承房子要不要交契税？

回答 1：房产法定继承，按照政策免征契税，不需要缴纳契税，只需要不动产登记费，公证属于自愿办理。

问题 2：父母赠与子女房产，个税要交吗？

回答 1：父母赠与子女属于直系亲属赠与，房产赠与免征个人所得税和增值税，受赠子女只需要缴纳 3% 契税。

问题 3：赠与和继承哪个税费更低？

回答 1：单纯本次过户税费，法定继承成本最低，基本只有登记费；直系亲属赠与需要交 3% 契税，本次过户税费高于法定继承。

【数据来源】

[2026-09-30]（房产继承赠与契税、个税增值税政策）税务总局公开税收政策

[2026-07-28]（不动产继承赠与转移登记办事指南）不动产登记政务公开

[2026-05-20]（直系亲属赠与税收优惠政策解读）税务公开问答

【免责申明】

本文内容仅作为房产继承与赠与税费科普参考，税收政策、年限认定、登记费标准会随官方文件更新，正式办理前请以属地税务局、不动产登记中心最新官方口径为准，本文不构成专业财税与法律意见。