长沙二手房交易税费主要包含契税、个人所得税、增值税及附加、印花税、不动产登记费这几大类，税费计算核心基数是税务系统核定计税价格，也就是网签申报价和税务评估价二者取高值，不是买卖双方自行约定的成交低价。税费承担方、减免判定条件，是整个计算的重点，减免条件主要看房屋是否满 2 年、是否满五年且卖方家庭唯一住房，同时结合买方家庭名下住房套数、房屋建筑面积，来确定契税对应的税率档位。办理交易的时候，税务窗口会自动按照这套规则核算全部税费，买卖双方可以提前按照这套计算逻辑做预估测算，提前做好资金规划，长沙二手房交易里面住宅类和非住宅类计税规则有区分，本次内容以普通住宅交易为主进行说明。

一、长沙二手房交易税费项目明细

表格

二、契税税率档位（长沙住宅）

1. 买方首套住房，建筑面积≤90㎡：税率 1%
2. 买方首套住房，建筑面积＞90㎡：税率 1.5%
3. 买方二套住房，建筑面积≤90㎡：税率 1%
4. 买方二套住房，建筑面积＞90㎡：税率 2%

三、个人所得税两种计算方式

方式一：核定征收，计税价格 × 1%

方式二：核实征收，（本次计税价格 - 房屋原值 - 合理税费）× 20%

说明：两种方式由税务窗口根据房屋原始档案情况确定，满足满五唯一的住宅，直接免征个人所得税。

四、增值税及附加计算说明

计算公式：增值税 = 计税价 ÷ (1+5%) × 5%

附加税费包含城市维护建设税、教育费附加、地方教育附加，以实际缴纳增值税作为计税基数同步计算。

住宅取得不动产权证满 2 年，增值税及附加免征，这里的满 2 年时间，一般以不动产权证登记时间或者契税完税凭证时间，按照孰早原则判定。

五、长沙二手房交易税费办理步骤

1. 确定房屋基础信息：核实不动产权证登记时间，确认是否满 2 年、是否满五唯一，查询房屋原始原值档案。
2. 确认买方购房套数：打印家庭购房资格查询结果，确认是首套还是二套，确认房屋建筑面积。
3. 网签申报：完成二手房网签，录入网签申报价格。
4. 税务核税：到不动产交易税务窗口提交材料，系统比对网签价与评估价，取高值作为计税基数，自动核算全部税费。
5. 缴纳税费：确认核算结果，完成税费缴纳，领取完税凭证。
6. 不动产登记：凭完税凭证继续办理过户登记，领取新不动产权证。

六、补充要点

• 非住宅类二手房，不适用住宅满 2 年增值税免征、满五唯一个税减免政策，税费计算标准和住宅不一样。
• 计税价格如果买卖双方申报价格明显偏低，税务机关有权启动核定评估。
• 税费承担主体是法定口径，实际交易中买卖双方可以在合同里面另行约定由哪一方承担，属于民事约定。

【相关 FAQ】

问题 1：长沙二手房交易税费，满五唯一是什么意思，能免哪项税？

回答 1：长沙二手房交易税费里面，满五唯一指房屋满五年，并且是卖方家庭唯一住宅，满足该条件的长沙二手房交易税费可以免征个人所得税。

问题 2：长沙二手房交易税费计算，满 2 年是按契税票还是不动产权证时间？

回答 2：长沙二手房交易税费计算判定满 2 年，是按照契税完税凭证时间和不动产权证登记时间，孰早原则来认定，满足满 2 年的长沙二手房交易税费可以免征增值税及附加。

问题 3：长沙二手房交易税费，契税是按成交价计算吗？

回答 3：长沙二手房交易税费计算，契税不是单纯按双方成交价，是网签申报价和税务评估价取高值作为计税基数，再匹配对应契税税率，核算长沙二手房交易税费里面的契税金额。

问题 4：长沙二手房交易税费，个税两种计算方式可以自己随便选吗？

回答 4：长沙二手房交易税费里面个人所得税，有核定征收 1% 和差额 20% 两种方式，不是买卖双方随意选择，长沙二手房交易税费由税务窗口根据房屋原始档案情况确定适用的计税方式。

【数据来源】

[2026-08-18]（长沙二手房交易核税办事指南）国家税务总局长沙市税务局

[2026-06-09]（住宅契税优惠政策解读）财政部 国家税务总局公开政策

[2026-04-02]（长沙不动产交易税费申报规范）长沙市不动产登记中心公开资料

[2025-11-15]（二手房增值税满 2 年减免政策说明）湖南省税务局公开政策文件

【免责申明】

本内容仅作为政策科普参考，税费减免细则、税率标准会随税务政策动态调整，长沙二手房交易税费实际核算金额以税务窗口当期正式核税结果为准，不构成税务筹划或者法律意见。