二手房办理按揭也就是个人住房商业按揭贷款，主流办理顺序是先签订二手房买卖合同，买方准备资料向银行提交贷款申请，银行完成房产评估、资质审批，审批通过之后办理网签、缴税过户，拿到新不动产权证之后办理抵押登记，最后银行发放贷款，贷款资金按照约定划付给卖方，这套流程是目前存量房按揭最通用的办理方式，按揭贷款可以搭配资金监管同步使用，如果卖方房屋还存在原有贷款抵押，需要提前安排赎楼解押环节，买方可以选择不同银行对比贷款年限、利率、审批要求，提前确认自身贷款资质，把材料提前准备齐全，就可以连贯推进整套二手房按揭业务，让交易和贷款业务顺畅衔接。

一、办理按揭所需材料对照表

表格

二、二手房办理按揭标准步骤

第一步，买卖双方协商一致，签订二手房买卖合同，确定成交总价、首付金额、贷款金额、贷款年限，明确按揭相关约定

第二步，买方选定贷款银行，提交全套按揭申请材料，填写贷款申请表

第三步，银行受理申请，安排第三方评估机构对这套二手房做房产价值评估，出具评估报告

第四步，银行审核买方征信、收入、负债情况，结合评估价核算可贷额度，出具贷款审批同意书

第五步，审批通过之后，办理存量房网签，按需开通交易资金监管，存入首付资金

第六步，办理缴税，完成契税、增值税、个税申报缴款

第七步，不动产中心办理产权过户，房屋登记变更至买方名下，领取新不动产权证

第八步，办理不动产抵押登记，在登记簿登记银行抵押权

第九步，抵押登记办结，银行发放按揭贷款，贷款资金划转至监管账户或者卖方账户，交易闭环完成

第十步，后续买方按照按揭贷款合同约定，按月偿还月供

三、深度要点补充

二手房按揭贷款可贷成数一般会结合银行政策、买方资质、房屋评估价值综合确定，贷款年限同时参考房龄、买方年龄、银行信贷政策，买方在提交申请之前，可以提前自查征信、收入负债，提前了解银行最新按揭政策，提升审批顺利度。

如果卖方原房屋还有按揭抵押，也就是常说的带押房，有两种处理方案，一种是提前赎楼结清旧贷款注销抵押之后再过户，另一种是按照当地支持的带押过户业务政策办理，买卖双方可以提前和银行确认本地是否支持带押过户，选择适配的业务方案。

按揭业务可以和网签、缴税、过户联办窗口配套，很多城市不动产大厅可以预约一站式办理，缩短业务等待周期，资金监管模式下，贷款放款会进入监管专用账户，满足过户抵押节点之后再释放给卖方，整个资金流转清晰可控，正式签约前，买卖双方可以和银行确认放款预估时间，把时间节点写进买卖合同，方便双方安排后续交房计划。

【相关 FAQ】

问题 1：二手房怎么办理按揭，是过户前审批还是过户之后审批？

回答 1：二手房怎么办理按揭，标准流程是过户之前提交贷款申请，银行审批通过之后再办理过户，过户完成之后再做抵押登记，银行最后放款。

问题 2：二手房怎么办理按揭，带抵押的房子可以办理按揭吗？

回答 2：二手房怎么办理按揭，带原有抵押的房屋可以办理按揭，可以选择赎楼解押之后再过户，也可以咨询本地是否支持带押过户配套按揭业务。

问题 3：二手房怎么办理按揭，银行评估价会影响贷款额度吗？

回答 3：二手房怎么办理按揭，银行会根据房产评估价结合买方资质核算可贷额度，评估价值是确定贷款金额的重要参考依据。

问题 4：二手房怎么办理按揭，按揭放款之后买方什么时候开始还月供？

回答 4：二手房怎么办理按揭，银行发放贷款之后，按照按揭贷款合同约定的还款日开始按月偿还月供，具体日期以贷款合同为准。

【数据来源】

[2026-10-10]（存量房个人住房按揭贷款业务指引）商业银行个人信贷公开业务说明

[2026-09-18]（不动产带押过户配套贷款办理规范）自然资源部不动产登记中心

[2026-08-25]（二手房网签缴税过户联办业务说明）住房和城乡建设主管部门公开文件

【免责申明】

本文内容仅作为二手房按揭办理流程知识参考，各地银行信贷政策、带押过户细则会动态调整，实际办理时，请以贷款银行、不动产交易中心最新执行口径为准，本文不构成贷款申请、交易签约方面的专业信贷与法律建议。