基础物业费是物业服务企业依据物业服务合同，针对小区公共区域开展常态化管理服务所收取的综合服务费用，它对应的是公共区域统一服务事项，核心覆盖人员服务、保洁、绿化、秩序维护、公共设备日常保养、办公管理等大类项目，每一个项目的服务标准都写在物业服务合同附件里，同时在价格备案文件中完成备案，业主可以对照合同确认本小区物业费对应的服务清单，需要重点区分，基础物业费只承担日常小修保养，大型更新改造、业主户内特约维修、增值专项服务，一般不纳入基础物业费包含项目，单独计费或者走专项维修资金渠道，不同小区因为物业等级、配套设施不同，物业费包含的项目细则会有小幅差异，最终以本小区备案合同约定为准。

物业费包含项目对照表

表格

不属于基础物业费包含项目清单

1. 业主专有室内维修，属于特约上门服务，单独结算费用
2. 外墙翻新、消防系统整体更换、电梯大修等大中修更新改造，按规定使用专项维修资金
3. 车位管理费、公摊能耗，很多项目单独列项收取，不并入基础物业费
4. 私家花园养护、家政、专项疏通等增值服务，业主自愿选择单独付费
5. 小区新增配套改造，属于业主共同决策事项，另行筹集资金

查询核对操作步骤

1. 调取物业服务合同或者前期物业服务合同，查看附件物业服务内容清单
2. 查询属地发改、住建部门的物业收费备案表，核对备案载明的服务项目
3. 查看小区公告栏物业费公示内容，核对物业对外公示的服务项目
4. 有业委会的小区，可以由业委会协助查阅备案原件，确认项目细则

补充要点

• 物业等级越高，物业费包含项目对应的服务频次、作业标准会相应提升
• 公共区域广告、停车等公共收益归全体业主，独立建账，和物业费属于两套独立账目
• 如果后续需要调整物业费包含项目或者单价，需要依法召开业主大会表决，公示后生效

【相关 FAQ】

问题 1：物业费包含哪些项目，监控维修是不是在里面？

回答 1：物业费包含哪些项目，监控设备日常巡检、小故障保养属于基础物业费包含项目，整套监控系统大规模更新改造不属于基础物业费包含项目。

问题 2：物业费包含哪些项目，楼道灯更换是否包含？

回答 2：物业费包含哪些项目，楼道公共照明日常检修、小配件更换属于基础物业费包含项目，以物业服务合同约定的维保范围为准。

问题 3：物业费包含哪些项目，垃圾清运费是不是包含在内？

回答 3：物业费包含哪些项目，日常生活垃圾收集转运一般属于基础物业费包含项目，装修垃圾清运很多项目单独收费，以合同约定为准。

【数据来源】

[2021-01-01]（中华人民共和国民法典）全国人民代表大会

[各地物业服务收费管理办法]（物业服务收费管理办法）各省发改住建主管部门

【免责申明】

本文内容仅作为法规科普参考，各地物业收费项目细则、公摊能耗认定规则存在差异，具体核算请以项目属地最新收费政策、物业服务合同以及备案文件为准，不替代专业法律意见。