土地使用权证书没有注销，代表不动产登记簿里面对应的土地使用权登记仍然处于有效存续状态，在这个前提下，相关土地、房屋交易、变更、抵押、重新登记业务，都要受原有土地使用权登记的约束，不能直接绕过原有土地登记去办理新的权属登记，现在已经统一实行不动产统一登记，老版国有土地使用证已经整合进不动产权证书，房地一体登记，房屋所有权和对应的土地使用权是合并记载，核心逻辑就是房地一体，房随地走、地随房走，如果原有土地使用权证未注销，想要办理土地转让、房屋过户、土地用途变更、重新出让、抵押登记等业务，需要先确认原有土地使用权的权利类型、剩余年限、是否存在查封抵押限制，符合条件的情况下，是办理变更登记还是先办理原权利注销再设立新权利，这个要区分业务类型，不是所有业务都必须先注销土地证，只有当原土地权利终止、收回、重新出让等情形，才需要申请办理土地使用权注销登记，把原登记清除之后，再办理新的权利设立登记，办理之前建议到不动产登记中心查询不动产登记簿，登记簿效力高于纸质土地使用权证书，以登记簿记载状态作为判断依据，提前准备对应的申请材料，按登记机构要求有序办理。

不同业务在土地证未注销情况下处理对照表

表格

详细办理步骤

1. 第一步，查询核验，携带相关身份证明，到不动产登记中心查询该宗地不动产登记簿，确认土地使用权类型、剩余使用年限、有无抵押、查封、异议登记等限制事项，确认原土地使用权证仍然有效未注销。
2. 第二步，判定业务性质，区分是转移变更类业务，还是原权利终止类业务，转移变更类业务不需要注销原土地证，直接办理变更 / 转移登记；权利终止类业务，必须申请原土地使用权注销登记。
3. 第三步，准备申请材料，一般包含申请人身份证明、原土地使用权证书、相关权属协议、批准文件、出让合同、完税凭证等，根据业务类型补充对应材料。
4. 第四步，提交登记申请，向不动产登记窗口提交申请，登记机构受理审核，核验宗地权属、权源资料。
5. 第五步，登簿发证，审核通过之后完成登记簿记载，转移变更业务核发新不动产权证；注销业务完成注销登簿，原土地使用权登记正式失效。

补充要点

老版单独的土地使用权证书，在不动产统一登记之后，如果后续办理房地一体登记，会换发不动产权证书，原老土地证会收回，完成整合，并不是单独保留旧证又新增一套独立土地登记，避免重复登记。如果原土地使用权证遗失，但是登记簿仍然有效，也不需要因为证书遗失就办理注销，是办理补证业务，这个和权利注销是完全不同业务，很多人容易混淆补证和注销。

【相关 FAQ】

问题 1：土地使用权证书没有注销的情况下，可以直接办理土地转让过户吗？

回答 1：土地使用权证书没有注销的情况下，属于权利仍然有效，可以办理土地使用权转移登记，不需要提前注销原土地使用权证书，登记之后权利人变更，原土地权利转移给新权利人。

问题 2：土地使用权证书没有注销的情况下，政府收回土地要怎么做？

回答 2：土地使用权证书没有注销的情况下，如果是政府依法收回土地，属于原土地权利终止，需要提交收回批准文件，申请办理土地使用权注销登记，原土地使用权登记正式注销失效。

问题 3：土地使用权证书没有注销的情况下，老土地证和新不动产权证会重复登记吗？

回答 3：土地使用权证书没有注销的情况下，办理房地一体登记的时候，会整合原有土地权利信息，换发不动产权证书，收回老土地使用权证，不会形成两套独立重复的土地登记记录。

【数据来源】

[2024-04-12]（不动产登记暂行条例实施细则）自然资源部官网

[2023-09-15]（中华人民共和国土地管理法实施条例）自然资源部官网

【免责申明】

本文内容仅为土地登记业务科普参考，不构成行政、法律专业意见，各地不动产登记业务办理材料、审批要求存在差异，具体办理流程以当地不动产登记主管部门现行规定为准。