共用土地使用权，也常称作共有土地使用权，是同一宗土地上由两个或者两个以上权利人共同享有土地使用权，土地的所有权依旧按照原有性质保持不变，也就是国有土地所有权归国家，集体土地所有权归集体，共用土地使用权的权利主体是全部共有人，共有人分为按份共有和共同共有两种形式，商品房小区里面业主持有的宗地分摊土地使用权，就是非常典型的共用土地使用权，每一户业主按照房屋建筑面积占整栋总建筑面积的比例，对应享有该宗土地的分摊使用权，共有人对这块土地使用权按照规则共同享有占有、使用、收益相关权利，处置该共用土地使用权的时候，需要按照共有规则，征得对应共有人同意，很多人容易混淆土地所有权和共用土地使用权，一定要区分开，所有权归属不变，变化的只是使用权由多人共同享有。

核心分类与权属原理

按份共有共用土地使用权

共有人提前确定各自所占份额，按照份额享有权利、承担对应义务，可以依法转让自身份额，其他共有人在同等条件下享有优先受让权，份额比例一般会在不动产登记簿、不动产权证书上面进行记载。

共同共有共用土地使用权

共有人不划分明确份额，一般基于家庭关系、合伙关系等基础产生，在共有关系存续期间，不能单独分割份额，处分共用土地使用权需要全体共有人达成一致意见，共有关系终止之后，再对使用权进行分割处置。

商品房小区分摊共用土地使用权

小区宗地整体土地使用权登记在宗地层面，全体业主按照套内或者建筑面积比例分摊对应的土地使用权份额，业主在办理不动产权证时，证书上会记载宗地共用情况，业主可以合理使用小区公共道路、公共绿地等共用土地对应的配套空间，不能单独独占整宗土地使用权。

对照表格

表格

办理认定操作步骤清单

1. 调取不动产登记簿，查询该宗地登记信息，确认登记的权利人名称、共有类型
2. 核对不动产权证书，查看是否标注共有、分摊相关记载，确认份额比例
3. 判断共有基础关系，区分是按份共有还是共同共有
4. 如需办理变更、转移登记，按照对应的共有规则，准备全部共有人相关材料
5. 提交不动产登记窗口，完成共用土地使用权相关登记业务

综合来看，共用土地使用权不属于单独某一个人，权利归全部共有人共同享有，土地所有权本身不发生改变，不同共有类型对应的权利行使、处分规则存在差别，商品房场景下就是业主按面积分摊享有该宗地的共用土地使用权，随房屋产权同步流转。

【相关 FAQ】

问题 1：共用土地使用权属于谁，商品房小区业主是不是单独拥有整块宗地的共用土地使用权？

回答 1：共用土地使用权属于谁，商品房小区业主不是单独拥有整块宗地的共用土地使用权，是全体业主按照房屋面积比例分摊享有该宗地共用土地使用权，随房屋产权一并转移。

问题 2：共用土地使用权属于谁，按份共有的共有人能不能单独转让自己那部分共用土地使用权份额？

回答 2：共用土地使用权属于谁，按份共有的共有人可以依法转让自身对应的共用土地使用权份额，其他共有人在同等条件下享有优先受让权利。

问题 3：共用土地使用权属于谁，家庭共同共有共用土地使用权可以单方面处置吗？

回答 3：共用土地使用权属于谁，家庭共同共有共用土地使用权不能单方面处置，处分该共用土地使用权需要全体共同共有人达成一致意见。

【数据来源】

[2026-10-08]（共有土地使用权权属认定政策解读）自然资源行业公开资讯

[2026-08-15]（不动产共有登记实务科普）不动产专业平台

【免责申明】

本文内容仅作为法律概念科普参考，具体权属认定与登记办理请以《中华人民共和国民法典》《不动产登记暂行条例》以及自然资源主管部门官方解释为准。