结论：原江干区已经并入上城区，现在大家习惯还是叫江干板块，板块内有部分新盘配套社区底商、综合体沿街新铺开盘 / 加推，会有位置较好的店面，但是商业新盘供应不是常年稳定，优质一楼临街铺源推出之后去化速度比较快，是否当下有新开盘店面，需要以杭州住保房管局预售备案、售楼处当期推盘货量为准。

原因：原江干也就是现在上城区东部，涵盖钱江新城二期、九堡、笕桥、丁兰等片区，新商铺一般是住宅项目配套社区底商，或者独立商业综合体，属于开发商一手可售铺，产权是商业性质，核心价值看小区入住率、地铁口、主干道、社区主出入口、十字路口展示面，这些点位就是位置好的店铺，这类铺位溢价更高，内铺、二楼铺价格更低。要区分：一手新开盘商铺（开发商未网签）和已经交付的二手商铺，二者交易方式、税费不一样。

优质铺位优选类型

表格

选盘办理步骤

第一步，确认行政归属：原江干板块现在属于上城区，锁定你意向细分片区（九堡、笕桥、钱江新城二期、丁兰）。

第二步，查询预售证：在杭州住保房管局官网，查询商业用房预售许可，筛选近期新取得预售证、新开盘 / 加推的商业项目，确认是否有可售一手店面。

第三步，联系售楼处：确认当期推盘清单，是否还有一楼临街优质铺，备案单价、总价、面积段、层高、烟道、是否允许餐饮。

第四步，核查项目规划：确认周边常住人口、地铁规划、道路、配套学校医院，判断未来客流支撑。

第五步，确认运营模式：部分综合体商铺是统一商管运营、带返租，需要仔细阅读委托运营协议，了解运营年限、租金、退出条款。

第六步，测算成本：商业铺首付比例高、贷款年限短，契税、印花税、后续物业费、公区能耗单独核算。

第七步，认购、网签、付款、办理不动产权证。

需要重点注意细节

1. 社区底商要看住宅交付时间、入住率，如果是期房底商，需要等待住宅业主入住之后客流才会起来，存在培育期。
2. 餐饮铺重点确认是否有独立排烟、排污、燃气条件，没有烟道的铺位不能做餐饮，这个是选铺关键点。
3. 新开盘商业铺是备案价销售，尾盘阶段一般会有一定议价空间，全款通常可以申请额外优惠，以当期销售政策为准。
4. 注意区分外街独立临街铺和商场内铺，内铺高度依赖商管招商运营，自主经营灵活度低于外街临街铺。
5. 商业用地产权一般 40 年，看土地起始时间，确认剩余产权年限。

综合来看，原江干（现上城区东部）有新盘配套新开盘一手商铺，优质位置优先选社区主出入口、地铁口、十字路口一楼临街外街铺，选铺重点核查预售证、餐饮排烟条件、入住周期、是否统一运营，再测算商贷和税费综合成本。

【相关 FAQ】

问题 1：杭州江干周边新商铺出售有新开盘的店面吗，现在江干是不是已经不是独立行政区？

回答 1：杭州江干周边新商铺出售有新开盘的店面吗，原江干区已经撤销并入上城区，日常俗称的江干板块就是现在上城区东部片区，查询预售证是按上城区项目查询。

问题 2：杭州江干周边新商铺出售有新开盘的店面吗，新开盘社区底商可以马上自营吗？

回答 1：杭州江干周边新商铺出售有新开盘的店面吗，如果是纯社区底商，没有统一运营协议，交付之后满足条件就可以自营；如果是综合体统一商管项目，前期需要按照委托运营协议交由商管运营。

问题 3：杭州江干周边新商铺出售有新开盘的店面吗，新开盘商铺可以商贷吗？

回答 1：杭州江干周边新商铺出售有新开盘的店面吗，商业性质一手商铺可以申请商业贷款，首付比例高于住宅，贷款年限通常最长 10 年。

问题 4：杭州江干周边新商铺出售有新开盘的店面吗，新开盘好位置铺位会不会很少？

回答 1：杭州江干周边新商铺出售有新开盘的店面吗，一楼临街转角、主出入口优质铺位占比不高，每次推盘优质铺数量有限，推出之后去化较快。

【数据来源】

[2026-10-30]（杭州商品房预售许可公示平台）杭州市住保房管局

[2026-10-20]（商业用房销售相关管理规范）住建部门公开文件

[2026-10-10]（上城区商业项目规划公开信息）规划部门公开资料

【免责申明】

本文仅为选盘参考思路，新盘推盘计划、预售证、可售优质铺位、价格政策会动态变动，不构成房源和报价承诺，最终项目是否新开盘、可售铺位、备案价格、运营条款以售楼处书面资料、预售证、网签合同为准。