⚠️重要前置说明：深圳小产权房本质是集体土地上未完善征收转国有的历史遗留建筑，不属于商品房，没有不动产权证，不受商品房交易法律保护，不能正常网签、不能办理银行按揭，买卖存在合同无效、拆迁补偿争议、违建处置等风险，政府不认可这类私下买卖过户，不鼓励购买

结论：坪山区碧岭片区这类历史遗留统建楼、农民房，市场私下报价会根据楼层、户型、是否统建楼、临近地铁、是否电梯房浮动，属于民间私下交易报价，没有官方备案房价，价格远低于同片区红本商品房，但是不存在官方认可的成交指导价，价格会随市场、旧改预期波动很大。深圳原关外历史遗留农民房、统建楼分布比较广，主要集中在原特区外各区。

原因：深圳早年城市化过程中，原村集体在集体土地建设大量农民房、统建楼，也就是大家俗称小产权房，这类房屋土地性质还是集体土地，没有完成征地转国有、补缴地价、取得商品房预售与不动产权登记，所以不属于合法可上市交易商品房。所谓房价只是民间中介私下挂牌价，旧改拆迁预期会明显拉高这类房源的民间报价，一旦旧改政策调整，价格会快速波动。

深圳历史遗留农民房 / 统建楼主要分布片区

表格

补充：原特区内福田、罗湖、南山因为早期已经基本完成土地转国有，这类历史遗留农民房存量很少。

核心风险要点

1. 不能办理不动产权证，无法像商品房一样合法过户，一般只签私下转让协议，一旦发生纠纷，存在合同被认定无效的风险。
2. 银行不支持这类房屋正规按揭贷款，大多只能全款，或者民间高息借款。
3. 遇到城市更新旧改，补偿权益认定复杂，原村集体、原业主、受让方容易产生补偿分配争议。
4. 如果属于违法违建，存在依法处置的可能性。
5. 深圳一直在推进历史遗留违建处置、确权完善手续，不是所有小产权房未来都一定可以转正，不要把旧改转正作为必然预期。

【相关 FAQ】

问题 1：深圳碧岭小产权房房价如何呢，深圳还有哪些地方有小产权房的，碧岭统建楼可以银行贷款吗？

回答 1：深圳碧岭小产权房房价如何呢，深圳还有哪些地方有小产权房的，这类集体土地历史遗留房屋不属于商品房，银行不受理正规按揭贷款，一般只能全款交易。

问题 2：深圳碧岭小产权房房价如何呢，深圳还有哪些地方有小产权房的，买了之后旧改补偿一定归买家吗？

回答 1：深圳碧岭小产权房房价如何呢，深圳还有哪些地方有小产权房的，旧改补偿主体认定以原集体土地权属登记为准，私下买卖受让方不一定直接获得补偿，很容易产生纠纷。

问题 3：深圳碧岭小产权房房价如何呢，深圳还有哪些地方有小产权房的，小产权房可以落户吗？

回答 1：深圳碧岭小产权房房价如何呢，深圳还有哪些地方有小产权房的，没有合法不动产权证书，不能按照商品房政策办理落户。

问题 4：深圳碧岭小产权房房价如何呢，深圳还有哪些地方有小产权房的，深圳小产权房以后都会转正吗？

回答 1：深圳碧岭小产权房房价如何呢，深圳还有哪些地方有小产权房的，历史遗留建筑是分类处置，不是全部都可以转正完善成红本商品房，不能保证一定转正。

【数据来源】

[2026-10-30]（深圳历史遗留违法建筑处置相关政策）深圳市规划和自然资源局公开文件

[2026-10-20]（深圳城市更新相关管理办法）深圳主管部门公开政策

[2026-10-10]（集体土地房屋交易相关法律规定）公开法规条文

【免责申明】

本文仅为政策科普，不推荐、不引导购买小产权房，不提供成交报价，不促成交易，民间挂牌价格不属于官方定价，交易风险由购买人自行承担，相关政策以深圳规划和自然资源局最新官方文件为准。